Si estás tramitando un proyecto inmobiliario en Chile y alguien te mencionó un «estudio de impacto vial», es probable que te encuentres con dos siglas que suenan parecidas y significan cosas distintas: EISTU e IMIV.
La confusión es entendible. Durante más de tres décadas el EISTU fue el instrumento vigente, y buena parte de la literatura, los formularios y hasta las conversaciones en obra siguen usando ese nombre. Pero el marco normativo cambió, y presentar el instrumento equivocado significa perder meses.
La respuesta corta
Si tu proyecto se tramita hoy y requiere permiso de edificación, lo que necesitas es un IMIV. El EISTU dejó de ser el instrumento aplicable para estos casos.
Qué era el EISTU
El Estudio de Impacto sobre el Sistema de Transporte Urbano evaluaba cómo un proyecto afectaba la operación del sistema de transporte en su entorno. Se enmarcaba en el Decreto Supremo N°83 de 1985, se gatillaba principalmente por umbrales de estacionamientos y se tramitaba ante la Seremitt regional.
Fue un instrumento sólido técnicamente, pero tenía un problema de diseño: el umbral de estacionamientos como gatillante dejaba fuera proyectos con impacto real y capturaba otros que no lo tenían.
Qué es el IMIV
El Informe de Mitigación de Impacto Vial nace de la Ley 20.958 de 2016, que establece el Sistema de Aportes al Espacio Público, y se reglamenta mediante el DS N°30 del Ministerio de Transportes y Telecomunicaciones, publicado en 2019. Comenzó a exigirse el 18 de noviembre de 2021.
El cambio de fondo es conceptual. El IMIV no evalúa solo el impacto vehicular: incorpora explícitamente los demás modos de transporte —peatones, ciclistas, transporte público— y se gatilla por los flujos que genera el proyecto, no por sus estacionamientos.
Las diferencias que importan en la práctica
| EISTU | IMIV | |
|---|---|---|
| Norma | DS N°83 de 1985 y modificaciones | Ley 20.958 y DS N°30 de 2019 |
| Qué lo gatilla | Umbral de estacionamientos | Flujos generados en hora punta |
| Categorías | Instrumento único | Básico, Intermedio y Mayor |
| Modos considerados | Foco vehicular | Todos los modos de transporte |
| Dónde se tramita | Seremitt | Plataforma electrónica SEIM |
| Quién revisa | Seremitt | Director de Tránsito y Transporte Público municipal (Básico) o Seremitt (Intermedio y Mayor) |
| Para qué sirve | Aprobación sectorial | Requisito del permiso de edificación en la DOM |
Los tres casos donde el EISTU sigue siendo relevante
Proyectos con EISTU aprobado antes del cambio. Las mitigaciones comprometidas siguen siendo exigibles, y modificar el proyecto puede requerir tramitar cambios bajo ese mismo marco.
Evaluaciones ambientales. Cuando un proyecto ingresa al Sistema de Evaluación de Impacto Ambiental, la componente de transporte se aborda como especialidad del expediente ambiental. La metodología EISTU sigue siendo la referencia técnica.
Estudios de planificación y licitaciones públicas. Muchos términos de referencia de organismos públicos siguen pidiendo estudios con estructura EISTU.
Cómo saber cuál te corresponde
Si tu proyecto necesita permiso de edificación y genera crecimiento urbano por densificación o extensión, empieza obteniendo el certificado de categorización en el SEIM. Es gratuito y te dirá si te corresponde un IMIV Básico, Intermedio o Mayor.
Si tu proyecto ingresa al SEIA, o si estás respondiendo a términos de referencia de un organismo público, el marco es otro y conviene revisarlo caso a caso.
Qué pasa si presentas el instrumento equivocado
Es más común de lo que parece, sobre todo en proyectos que se diseñaron hace años y recién ahora entran a tramitación. Las consecuencias no son un rechazo inmediato, sino algo más caro: tiempo.
Si presentas un estudio con estructura EISTU cuando corresponde un IMIV, el expediente no entra al SEIM, que es la única vía por la que hoy se tramita el informe. Sin certificado de ingreso del IMIV, la Dirección de Obras Municipales no puede avanzar con el permiso de edificación. El proyecto queda detenido hasta que se elabore el instrumento correcto desde cero.
El costo real no es rehacer el estudio: es el tiempo de revisión que empieza a correr recién cuando el informe correcto entra al sistema.
Preguntas frecuentes
¿Un EISTU aprobado sigue siendo válido?
Las mitigaciones comprometidas en un EISTU aprobado mantienen su exigibilidad. Lo que cambia es que un proyecto nuevo, o una modificación que altere los flujos, se evalúa bajo el régimen del DS N°30.
¿El IMIV reemplaza al estudio de impacto vial del SEIA?
No. Son procesos distintos ante organismos distintos. Un proyecto puede necesitar ambos: el IMIV para el permiso de edificación en la DOM, y la componente vial dentro de su Declaración o Estudio de Impacto Ambiental ante el Servicio de Evaluación Ambiental.
¿Quién revisa un IMIV?
El DS N°30 define el órgano evaluador competente según la categoría. Para un IMIV Básico es el Director de Tránsito y Transporte Público de la municipalidad respectiva; si esa municipalidad no cuenta con tal Director, pasa al Secretario Regional Ministerial de Transportes y Telecomunicaciones. Para los IMIV Intermedios y Mayores, el órgano evaluador es siempre el Secretario Regional Ministerial respectivo. Bajo el régimen EISTU, en cambio, la revisión recaía en la Seremitt sin esa distinción por categorías.
¿Quién puede elaborar cada instrumento?
Aquí hay una diferencia práctica importante. El EISTU no distinguía categorías: era un instrumento único. El IMIV sí las distingue, y esa distinción determina quién puede firmarlo. El Básico admite a cualquier profesional con dominio del reglamento; el Intermedio y el Mayor exigen un consultor inscrito en el registro que mantiene el MTT. Si tu proyecto sube de categoría durante la tramitación, cambia también quién debe hacerse cargo del informe.
¿Cuánto demora la tramitación de un IMIV?
El DS N°30 establece 85 días corridos de tramitación total para el IMIV Básico y 120 días corridos para el Intermedio y el Mayor. El detalle importa: son días corridos, no hábiles, de modo que fines de semana y feriados corren igual. En la práctica se observa variabilidad respecto de esos plazos, y el propio reglamento contempla instrumentos para exigir su cumplimiento.
¿Necesito el IMIV antes o después del anteproyecto de arquitectura?
Después del anteproyecto y antes del permiso. El informe se elabora sobre un anteproyecto ya definido, porque necesita saber qué se va a construir para estimar los flujos que generará. Iniciarlo apenas exista anteproyecto es lo más eficiente: los plazos de revisión corren en paralelo al resto de las gestiones, y el permiso de edificación no avanza mientras el IMIV no esté resuelto.
¿Tienes dudas sobre tu proyecto?
Envíanos la ubicación, el destino y la superficie de tu proyecto y te indicamos sin costo qué instrumento corresponde y qué implica en plazos y alcance.
